「건축허가 처리기간 5일」이라고 적혀 있는데 왜 몇 달이 걸릴까요. 허가를 받고도 왜 삽을 못 뜰까요. 국가 기준으로 설계했는데 왜 다시 그리라고 할까요. 공공데이터를 다시 세어 그 답을 숫자로 냈습니다.
허가를 받은 날부터 실제 착공일까지, 그리고 착공부터 사용승인까지 걸린 날의 가운데값입니다. 표본이 100건 넘는 시군구끼리만 견주고, 그 시군구 값들의 가운데값을 냈습니다.
| 주용도 | 허가→착공 | 착공→사용승인 | 2년 미착공 | 집계 시군구 |
|---|---|---|---|---|
| 단독주택 | 11일 | 151일 | 16.3% | 166곳 · 599,405건 |
| 제2종근린생활시설 | 12일 | 124일 | 30.2% | 164곳 · 366,919건 |
| 제1종근린생활시설 | 13일 | 122일 | 31% | 164곳 · 257,342건 |
| 공동주택 | 22일 | 208일 | 14.3% | 148곳 · 199,831건 |
| 공장 | 14일 | 114일 | 10.9% | 101곳 · 91,876건 |
| 창고시설 | 10일 | 78일 | 14.3% | 114곳 · 51,606건 |
| 업무시설 | 51일 | 300일 | 31.2% | 120곳 · 49,361건 |
| 동물및식물관련시설 | 15일 | 111일 | 5.6% | 41곳 · 18,015건 |
| 자동차관련시설 | 13일 | 90일 | 20% | 85곳 · 16,431건 |
| 교육연구시설 | 38일 | 185일 | 40% | 77곳 · 15,919건 |
「2년 미착공」은 허가 뒤 2년이 지났는데 착공 기록도 사용승인 기록도 없는 건의 비율입니다. 착공 기록만 빠진 건이 용도에 따라 6~34%라 이 값은 그만큼 부풀 수 있습니다 — 그래서 누락률과 함께 봅니다.
단독주택 기준으로, 허가에서 착공까지 걸린 날이 가장 짧은 곳과 가장 긴 곳입니다 (표본 100건 이상 165곳 가운데, 전국 가운데값 11일).
| 빠른 곳 | 허가→착공 | 느린 곳 | 허가→착공 |
|---|---|---|---|
| 경기도 안양시 동안구 | 0일 | 경기도 용인시 처인구 | 45일 |
| 경기도 광명시 | 0일 | 인천광역시 영종구 | 43일 |
| 부산광역시 동구 | 5일 | 경기도 광주시 | 36일 |
| 울산광역시 동구 | 5일 | 경기도 용인시 수지구 | 36일 |
| 경상북도 상주시 | 5일 | 경기도 안산시 단원구 | 35일 |
「0일」은 허가일과 착공일을 같은 날로 적은 곳입니다 — 절차가 빠르다기보다 기록하는 방식이 다릅니다. 이 표는 «어느 관청이 일을 잘한다»가 아니라 «그 지역에서 허가와 착공 사이에 무엇이 끼는가»를 봅니다.
건폐율·용적률을 국가 기준으로 잡고 설계하면 다시 그려야 할 수 있습니다. 우리가 모은 조례 상한 4,130칸 가운데 1,761칸(43%)이 국가 상한보다 좁습니다. 둘 중 좁은 쪽이 실제 기준입니다.
| 용도지역 | 국가 용적률 | 조례 가운데값 | 국가보다 좁은 곳 |
|---|---|---|---|
| 유통상업지역 | 1100% | 800% | 154 / 209곳 (74%) |
| 중심상업지역 | 1500% | 1300% | 149 / 213곳 (70%) |
| 일반상업지역 | 1300% | 1000% | 150 / 214곳 (70%) |
| 근린상업지역 | 900% | 700% | 140 / 210곳 (67%) |
| 준주거지역 | 500% | 400% | 133 / 214곳 (62%) |
| 보전녹지지역 | 80% | 60% | 125 / 214곳 (58%) |
| 제2종전용주거지역 | 150% | 120% | 116 / 213곳 (54%) |
| 생산녹지지역 | 100% | 80% | 110 / 208곳 (53%) |
| 자연녹지지역 | 100% | 100% | 90 / 214곳 (42%) |
| 제2종일반주거지역 | 250% | 250% | 84 / 214곳 (39%) |
용도지역에 어떤 건축물을 지을 수 있는지를 용도지역 × 건축물 용도 231칸으로 정리했더니 이렇게 갈렸습니다.
| 판정 | 칸 | 비중 | 뜻 |
|---|---|---|---|
| 조례위임 | 87 | 38% | 국가 시행령이 「조례로 정하는 것」이라고만 적어 둔 칸 — 시군구를 봐야 안다 |
| 원칙허용 | 74 | 32% | 시행령 별표2~22에 지을 수 있다고 적힌 칸 |
| 원칙불가 | 70 | 30% | 시행령에 없어 원칙적으로 못 짓는 칸 |
그래서 입지맵은 「가능 / 불가」를 단정하지 않습니다. 「원칙허용 · 조례 확인 · 원칙불가」 세 칸으로만 말합니다.
「허가 한 장」으로 보이지만 실제로는 아래가 같이 걸립니다. 무엇이 걸리는지는 규모가 가릅니다.
| 갈래 | 가짓수 | 어떤 것 |
|---|---|---|
| 의제 | 21 | 허가를 받으면 받은 것으로 보는 것 (개발행위허가·도로점용 등) |
| 기술기준 | 18 | 구조·피난·에너지·주차·오수 같은 기준 |
| 동의·협의 | 15 | 소방·상수도·농지·산지 등 다른 기관의 동의 |
| 심의·평가 | 11 | 건축·경관·교통·재해 심의 |
| 구역규제 | 8 | 학교·문화재·군사 등 구역에 걸리는 규제 |
부서를 도는 것은 허가권자의 일입니다 — 건축법 제12조는 「건축복합민원 일괄협의회를 개최하여야 한다」고 정합니다.
규모가 문턱을 넘느냐에 따라 절차 자체가 바뀝니다.
| 이름 | 문턱 | 무엇이 달라지나 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 건축신고 대상 | 연면적 <= 100㎡ | 허가가 아니라 신고로 갈음된다 | 건축법 제14조제1항제1호 |
| 건축허가 대상 | 연면적 > 100㎡ | 시장·군수·구청장 허가 | 건축법 제11조 |
| 광역단체장 허가 | 층수 >= 21층 | 허가권자가 구청장에서 특별시장·광역시장으로 바뀐다 | 건축법 제11조제2항 · 시행령 제8조 |
| 광역단체장 허가(연면적) | 연면적 >= 100,000㎡ | 허가권자가 특별시장·광역시장으로 바뀐다 | 건축법 제11조제2항 · 시행령 제8조 |
| 건축사 설계 의무 | 연면적 >= 200㎡ | 건축사가 설계해야 한다 | 건축법 제23조 · 시행령 제18조 |
| 건축사 설계 의무(층수) | 층수 >= 3층 | 건축사가 설계해야 한다 | 건축법 제23조 · 시행령 제18조 |
| 용도변경 신고 | 시설군 하위 | 상위 시설군에서 하위 시설군으로 바꿀 때는 신고 | 건축법 제19조제2항제2호 |
| 용도변경 허가 | 시설군 상위 | 하위 시설군에서 상위 시설군으로 바꿀 때는 허가 | 건축법 제19조제2항제1호 |
| 건축물대장 기재내용 변경 | 시설군 동일 | 같은 시설군 안에서 바꿀 때는 대장 기재 변경 신청 | 건축법 제19조제3항 |
| 용도변경 설계·사용승인 | 바닥면적 >= 500㎡ | 용도변경 부분 500㎡ 이상이면 건축사 설계 + 사용승인 준용 | 건축법 제19조제5항·제6항 |
같은 장사인데 바닥면적이 문턱을 넘으면 건축물 용도가 바뀌고, 그러면 용도변경 절차가 생깁니다.
| 업종 | 영업 종류 | 문턱까지 | 넘으면 |
|---|---|---|---|
| 카페(매장형) | 휴게음식점 | 제1종근린생활시설 (300㎡ 미만) | 제2종근린생활시설 |
| 디저트 · 제과 | 제과점 | 제1종근린생활시설 (300㎡ 미만) | 제2종근린생활시설 |
| 분식 · 김밥 | 휴게음식점 | 제1종근린생활시설 (300㎡ 미만) | 제2종근린생활시설 |
| 떡볶이 · 튀김(매장형) | 휴게음식점 | 제1종근린생활시설 (300㎡ 미만) | 제2종근린생활시설 |
| 만두 | 휴게음식점 | 제1종근린생활시설 (300㎡ 미만) | 제2종근린생활시설 |
| 햄버거 · 패스트푸드 | 휴게음식점 | 제1종근린생활시설 (300㎡ 미만) | 제2종근린생활시설 |
| 도시락 | 휴게음식점 | 제1종근린생활시설 (300㎡ 미만) | 제2종근린생활시설 |
| 아이스크림 판매 | 휴게음식점 | 제1종근린생활시설 (300㎡ 미만) | 제2종근린생활시설 |
| 테이크아웃 커피 | 휴게음식점 | 제1종근린생활시설 (300㎡ 미만) | 제2종근린생활시설 |
| 떡볶이 포장 전문 | 휴게음식점 | 제1종근린생활시설 (300㎡ 미만) | 제2종근린생활시설 |
| PC방 | 인터넷컴퓨터게임시설제공업 | 제2종근린생활시설 (300㎡ 미만) | 판매시설 |
| 학원 · 교습소 | 학원 | 제2종근린생활시설 (500㎡ 미만) | 교육연구시설 |
용도지역 × 주용도 × 규모대로 나눠 21,889칸을 만들었습니다. 아래는 표본이 가장 많은 칸들의 실제 건폐율·용적률 가운데값입니다 — 법정 상한이 아니라 «실제로 통과한 값»입니다.
| 용도지역 | 주용도 | 대지 규모 | 건폐율(중앙) | 용적률(중앙) | 상위 10% |
|---|---|---|---|---|---|
| 제2종일반주거지역 | 단독주택 | 150~300㎡ | 57.3% | 143.2% | 192.6% |
| 일반주거지역 | 단독주택 | 150~300㎡ | 57% | 134.5% | 192.8% |
| 제1종일반주거지역 | 단독주택 | 150~300㎡ | 55.9% | 134.7% | 165.5% |
| 자연녹지지역 | 단독주택 | 300~660㎡ | 27.1% | 34.2% | 58.8% |
| 일반공업지역 | 공장 | 1,500㎡ 이상 | 45.7% | 69.1% | 126.3% |
| 일반주거지역 | 공동주택 | 150~300㎡ | 58.3% | 210% | 241.4% |
| 제2종일반주거지역 | 단독주택 | 300~660㎡ | 51.3% | 128% | 182% |
| 제2종일반주거지역 | 공동주택 | 150~300㎡ | 58.9% | 202.1% | 226.3% |
조경 비율도 조례가 정합니다 — 전국 639개 조문에서 10%가 가운데값이고 2~73% 사이에 흩어져 있습니다.
시군구를 고르면 그 지역의 주용도별 허가 기간·미착공률, 조례 상한, 조경·채광 기준을 함께 봅니다. 건축 민원, 이렇게 푼다 에서는 보완요구·이웃 민원·거부 대응과 시한 계산을 다룹니다.