화성시 동탄구의 건축인허가 실적 2,318건을 주용도별로 집계했다. 단독주택은 허가에서 착공까지 중앙값 29일, 제2종근린생활시설은 24일이 걸렸고 허가 뒤 2년 안에 착공하지 않은 비율은 18%다. 용도지역 21곳 가운데 13곳은 시군구 조례가 국가 상한보다 좁다.
허가에서 착공까지, 착공에서 사용승인까지 걸린 날의 중앙값입니다. 「2년 미착공」은 허가 뒤 2년이 지나도 착공 기록과 사용승인이 모두 없는 것만 셉니다.
| 주용도 | 허가 | 허가→착공 | 착공→사용승인 | 2년 미착공 |
|---|---|---|---|---|
| 단독주택 | 912 | 29일 | 224일 | 14% |
| 제1종근린생활시설 | 412 | 27일 | 175일 | 28% |
| 공장 | 390 | 35일 | 185일 | 15% |
| 제2종근린생활시설 | 380 | 24일 | 181일 | 18% |
| 업무시설 | 70 | 99일 | 797일 | 46% |
| 창고시설 | 55 | 50일 | 169일 | 0% |
| 자동차관련시설 | 50 | 62일 | 198일 | 19% |
| 교육연구시설 | 49 | 21일 | 133일 | 23% |
위 표가 2022년까지의 관행이라면 이것은 지금입니다. 자료가 달라서(국토교통부 건축HUB 최근 허가) 한 표에 섞지 않고 따로 냅니다. 대지·연면적·건폐율·용적률은 가운데값이고, 주차는 실제로 넣은 대수입니다 — 법으로 계산한 값이 아닙니다.
| 주용도 | 허가 | 비중 | 대지 | 연면적 | 건폐율 | 용적률 | 주차 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 가설건축물 | 662 | 50.1% | 3,604㎡ | 30㎡ | 0% | 0% | 0대 전국 연면적 54㎡ 기준 |
| 단독주택 | 208 | 15.7% | 252㎡ | 296㎡ | 49.8% | 83.4% | 3대 연면적 292㎡ 기준 |
| 제1종근린생활시설 | 112 | 8.5% | 1,166㎡ | 5,399㎡ | 66% | 398.4% | 39대 연면적 5,399㎡ 기준 |
| 제2종근린생활시설 | 98 | 7.4% | 999㎡ | 709㎡ | 48.7% | 89.3% | 6대 연면적 709㎡ 기준 |
| 공장 | 76 | 5.7% | 4,170㎡ | 8,067㎡ | 55.4% | 142.3% | 39대 연면적 8,067㎡ 기준 |
| 업무시설 | 35 | 2.6% | 2,412㎡ | 20,557㎡ | 64% | 400% | 121대 연면적 20,557㎡ 기준 |
| 자동차관련시설 | 24 | 1.8% | 2,010㎡ | 5,563㎡ | 78.2% | 163% | 86대 연면적 5,563㎡ 기준 |
| 창고시설 | 19 | 1.4% | 4,813㎡ | 2,722㎡ | 26.1% | 25.2% | 44대 연면적 17,411㎡ 기준 |
| 교육연구시설 | 16 | 1.2% | 7,395㎡ | 10,129㎡ | 50.9% | 143.7% | 63대 연면적 10,129㎡ 기준 |
| 공동주택 | 12 | 0.9% | 20,685㎡ | 135,220㎡ | 59.5% | 599.8% | 1230대 연면적 135,220㎡ 기준 |
주차를 면제받은 허가가 있는 용도는 가설건축물이 0.5%로 가장 많습니다. 기계식 주차를 넣은 비율은 제1종근린생활시설이 3.6%로 가장 높습니다.
허가→착공 기간과 2년 미착공률은 여기서 세지 않습니다 — 최근 허가는 아직 착공할 시간이 없어, 최근분만으로 세면 미착공률이 거짓으로 높아집니다.
국토교통부에 신고된 거래값입니다. 공시지가가 아니라 실제로 주고받은 돈입니다. 지분만 사고판 거래와 아주 작은 자투리는 뺐습니다 — 섞으면 ㎡당 값이 거짓이 됩니다.
| 지목 | 용도지역 | 거래 | 평당(가운데값) | ㎡당 25~75% | 필지 크기 |
|---|---|---|---|---|---|
| 대 | 제1종전용주거지역 | 55 | 768만원 | 208~271만원 | 248㎡ |
| 대 | 제1종일반주거지역 | 23 | 990만원 | 273~329만원 | 250㎡ |
| 답 | 계획관리지역 | 18 | 295만원 | 63~103만원 | 940㎡ |
| 공장용지 | 준주거지역 | 15 | 813만원 | 244~345만원 | 529㎡ |
| 전 | 계획관리지역 | 15 | 213만원 | 35~150만원 | 618㎡ |
| 답 | 생산관리지역 | 12 | 165만원 | 21~79만원 | 639㎡ |
| 대 | 제2종전용주거지역 | 12 | 1,341만원 | 361~431만원 | 339㎡ |
| 임야 | 보전관리지역 | 12 | 328만원 | 24~139만원 | 410㎡ |
| 전 | 자연녹지지역 | 12 | 295만원 | 81~136만원 | 463㎡ |
| 대 | 계획관리지역 | 11 | 500만원 | 149~283만원 | 218㎡ |
같은 지목이라도 용도지역에 따라 값이 크게 갈립니다 — 그래서 뭉치지 않고 나눠서 냅니다. 표본 5건 이상인 칸만 냅니다.
위가 «앞으로 지을 것»이라면 이것은 «이미 서 있는 것»입니다. 건축물대장 10,874동을 셌습니다. 건물이 낡을수록 헐고 새로 짓는 일이 늘어납니다 — 땅을 볼 때 같이 보아야 하는 숫자입니다.
| 지금 선 건물의 용도 | 동수 | 비중 | 나이 | 연면적 |
|---|---|---|---|---|
| 단독주택 | 4,313 | 39.7% | 12년 | 380㎡ |
| 공동주택 | 3,228 | 29.7% | 9년 | 3,767㎡ |
| 공장 | 821 | 7.6% | 14년 | 1,000㎡ |
| 제2종근린생활시설 | 791 | 7.3% | 11년 | 253㎡ |
| 제1종근린생활시설 | 592 | 5.4% | 11년 | 333㎡ |
| 교육연구시설 | 268 | 2.5% | 9년 | 3,310㎡ |
| 업무시설 | 205 | 1.9% | 6년 | 9,100㎡ |
| 창고시설 | 147 | 1.4% | 22년 | 199㎡ |
나이는 사용승인일이 적힌 10,436동만으로 셌습니다(옛 건물은 날짜가 없는 경우가 있습니다).
같은 건물을 중개 현장에서 부르는 이름(구분상가·꼬마빌딩·사옥용·대형빌딩·상가주택)으로 나눠 보았습니다.
| 건물 갈래 | 동수 | 비중 |
|---|---|---|
| 분류 밖 — 주거·오피스텔 | 6,039 | 55.6% |
| 분류 밖 — 공장·창고 등 | 1,617 | 14.9% |
| 상가주택 | 1,553 | 14.3% |
| 그 밖의 일반건물 | 735 | 6.8% |
| 구분상가 | 718 | 6.6% |
| 꼬마빌딩 | 192 | 1.8% |
대장의 칸이 아직 다 차지 않아 갈래를 정할 수 있었던 10,868동(전체 10,874동 가운데)만으로 셌습니다. 건축물대장을 바탕으로 중개업계에서 흔히 부르는 기준에 맞춰 나눈 것이며, 가치 평가나 투자·중개 자문이 아닙니다.
땅을 사기 전에 용도지역만 보고 마는 일이 많은데, 실제로 발목을 잡는 것은 그 위에 겹쳐 있는 구역·지구입니다.
표본 100건 이상인 시군구끼리만 견줍니다(건수가 적은 곳이 1등이 되지 않도록).
건폐율·용적률의 실제 기준은 국가 시행령이 아니라 그 시군구 조례입니다. 둘 중 좁은 쪽이 걸립니다.
| 용도지역 | 국가 상한(건폐/용적) | 화성시 동탄구 조례 |
|---|---|---|
| 근린상업지역 | 70% / 900% | 70% / 400% |
| 농림지역 | 20% / 80% | 20% / 60% |
| 보전녹지지역 | 20% / 80% | 20% / 70% |
| 생산녹지지역 | 20% / 100% | 20% / 80% |
| 유통상업지역 | 80% / 1100% | 70% / 400% |
| 일반상업지역 | 80% / 1300% | 80% / 800% |
| 자연환경보전지역 | 20% / 80% | 20% / 50% |
| 제1종일반주거지역 | 60% / 200% | 60% / 180% |
| 제1종전용주거지역 | 50% / 100% | 50% / 80% |
| 제2종전용주거지역 | 50% / 150% | 50% / 120% |
| 제3종일반주거지역 | 50% / 300% | 50% / 270% |
| 준주거지역 | 70% / 500% | 70% / 400% |
| 중심상업지역 | 90% / 1500% | 80% / 1000% |
허가가 실제로 난 건들의 건폐율·용적률 가운데값입니다. 표본 10건 이상인 칸만 냅니다.
| 용도지역 | 주용도 | 대지 규모 | 표본 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제1종일반주거지역 | 단독주택 | 150~300㎡ | 334 | 59.7% | 158.1% 상한의 88% |
| 일반공업지역 | 공장 | 1,500㎡ 이상 | 165 | 53.6% | 131.1% 상한의 37% |
| 계획관리지역 | 제2종근린생활시설 | 660~1,500㎡ | 92 | 35.8% | 39.5% 상한의 40% |
| 제1종전용주거지역 | 단독주택 | 150~300㎡ | 65 | 44.5% | 70.5% 상한의 88% |
| 계획관리지역 | 단독주택 | 300~660㎡ | 61 | 29.4% | 32% 상한의 32% |
| 준주거지역 | 공장 | 1,500㎡ 이상 | 54 | 55.5% | 359.7% 상한의 90% |
| 계획관리지역 | 제1종근린생활시설 | 660~1,500㎡ | 48 | 34.2% | 38% 상한의 38% |
| 제2종일반주거지역 | 단독주택 | 150~300㎡ | 48 | 59.6% | 162.5% 상한의 65% |
건축법 제61조·시행령 제86조를 화성시 동탄구 조례가 구체화한 값입니다. 낮은 층은 괜찮아도 위로 올릴수록 더 띄어야 해서, 몇 층까지 올릴 수 있는지를 사실상 이것이 정합니다.
근거 조문 — 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접대지 경계선까지의 수평거리 2미터
용도지역이 맞아도 땅 자체가 조건에 걸리면 개발행위허가가 나지 않습니다. 국토계획법이 「도시·군계획조례로 정한다」고 넘긴 것이라 시군구마다 다릅니다. 임야나 관리지역 땅을 살 때 가장 흔한 사고가 이것입니다.
근거 조문 — 평균경사도가 15도 미만
화성시 건축 조례는 연면적 1,000㎡ 건물에 대지면적의 10% 이상 조경을 두게 합니다.
전국 건축인허가에서 연면적 1,000㎡ 미만 공사의 73%가 아래 여섯입니다. 하나를 정하고 화성시 동탄구 수치를 위 표에서 보면 됩니다.
허가를 받고 착공하기까지 걸린 날의 중앙값은 단독주택 29일, 제1종근린생활시설 27일, 공장 35일, 제2종근린생활시설 24일입니다. 집계 대상은 화성시 동탄구의 건축인허가 실적 2,318건이며, 개별 허가 건이 아니라 분포입니다.
허가 뒤 2년이 지나도 착공 기록과 사용승인이 모두 없는 비율은 제1종근린생활시설이 28%로 가장 높습니다. 단독주택 14%, 제1종근린생활시설 28%, 공장 15%, 제2종근린생활시설 18%입니다. 허가 건수가 곧 착공은 아닙니다.
용도지역 21곳 가운데 13곳에서 화성시 동탄구 조례가 국가 시행령 상한보다 좁습니다. 근린상업지역은 국가 70%/900%인데 조례는 70%/400%, 농림지역은 국가 20%/80%인데 조례는 20%/60%, 보전녹지지역은 국가 20%/80%인데 조례는 20%/70%입니다. 실제로 걸리는 선은 조례 쪽입니다.
2023년 1월 이후 화성시 동탄구의 건축허가 1,262건 가운데 가설건축물 50.1%, 단독주택 15.7%, 제1종근린생활시설 8.5% 순입니다. 가설건축물의 대지는 가운데값 3604㎡, 연면적 30㎡입니다. 개별 허가 건이 아니라 분포입니다.
가설건축물은 연면적 54㎡ 기준 0대, 단독주택은 연면적 292㎡ 기준 3대, 제1종근린생활시설은 연면적 5,399㎡ 기준 39대, 제2종근린생활시설은 연면적 709㎡ 기준 6대가 최근 허가의 가운데값입니다. 주차장법이 정한 «최소 대수»를 계산한 값이 아니라 허가 서류에 실제로 적힌 대수입니다. 주차를 면제받은 허가가 있는 용도는 가설건축물이 0.5%로 가장 많습니다.
화성시 동탄구의 최근 건축허가에 실제로 걸린 구역·지구는 지구단위계획구역 51.2%, 제1종지구단위계획구역 6.2%, 복합개발진흥지구 5.5%, 비행안전제3구역(전술) 4.8%입니다. 용도지역 위에 이런 구역이 겹쳐 있으면 건폐율·용적률이 맞아도 계획이 막힐 수 있습니다.
국토교통부에 신고된 토지 실거래로 보면 제1종전용주거지역 대이 평당 768만원(55건), 제1종일반주거지역 대이 평당 990만원(23건), 계획관리지역 답이 평당 295만원(18건), 준주거지역 공장용지이 평당 813만원(15건)입니다. 가운데값이며, 지분만 사고판 거래와 아주 작은 자투리는 뺐습니다. 같은 지목이라도 용도지역에 따라 값이 크게 갈리므로 뭉친 숫자는 뜻이 없습니다.
건축물대장 10,874동 가운데 사용승인일이 적힌 10,436동으로 세면 화성시 동탄구의 건물 나이는 가운데값 11년입니다. 30년이 넘은 건물이 3%, 40년이 넘은 건물이 1%입니다. 가장 많은 용도는 단독주택(40%)입니다.
땅의 경사가 15도를 넘으면 개발행위허가가 나지 않습니다(심의로 완화되는 경우가 있습니다). 경사도 재는 법은 산지관리법 시행규칙을 따릅니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표1의2가 «도시·군계획조례로 정한다»고 넘긴 기준이라 시군구마다 다릅니다.
화성시 건축 조례는 연면적 1,000㎡ 건물에 대지면적의 10% 이상 조경을 두게 합니다.
정북 쪽 이웃 땅 경계선에서 — 높이 10m 이하인 부분은 1.5m 이상, 10m 를 넘는 부분은 그 높이의 절반 이상 띄어야 합니다. (전국이 같은 기준입니다) 다세대주택(빌라)은 채광창이 있는 벽면에서 이웃 땅 경계선까지 2m 이상 띄어야 합니다. 2층 이하이면서 높이 8m 이하이면 정북 이격을 적용하지 않습니다(정북 쪽이 도로·공원 등이거나 이웃과 합의한 경우).
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