권리금은 «얼마인가»보다 «무엇이 그 값을 만드나» — 매물 3.8만 건으로 분해해 보았다

권리금 실태조사는 금액을 알려 준다. 그런데 그 금액이 무엇으로 이루어지는지는 잘 알려지지 않았다. 평수·입지·브랜드·층으로 권리금을 분해해 보니 네 가지가 통계적으로 확실했다. 설명력은 22.1%이고, 그 한계도 함께 밝힌다.

① 지금까지 권리금은 «실태»로 다뤄졌다

권리금은 중소벤처기업부·서울시 등의 실태조사로 주기적으로 조사된다. 이 조사들은 «평균 얼마인가», «업종별로 얼마나 차이 나는가»를 알려 준다. 감정평가 실무에서도 영업권 평가 방법론이 쌓여 있다. 즉 권리금의 «수준»은 이미 공개 자료로 확인할 수 있다.

② 그런데 «무엇이 그 값을 만드나»는 잘 안 보인다

실태조사는 금액의 분포를 보여 주지만, 같은 업종·같은 동네 안에서 왜 어떤 가게는 두 배를 받고 어떤 가게는 절반인지를 갈라 주지 않는다. 입지의 몫이 얼마이고 브랜드의 몫이 얼마인지, 층이 얼마나 깎는지를 따로 떼어 본 공개 연구를 우리는 찾지 못했다. 회수가치를 셈해야 하는 쪽에서는 바로 이것이 필요하다.

③ 우리는 이렇게 쟀다

공개 매물 3.8만 건에서 권리금 실태를 집계하고, 그중 398건으로 회귀를 돌렸다. 학습에 쓰지 않은 길에서 검증했다. 한 칸 오를 때 권리금이 몇 배가 되는지를 보면 이렇다.

입지와 브랜드만으로는 설명력이 4.3%이지만, 빼 보면 입지 4.2%p·브랜드 3.1%p가 다른 것으로 대체되지 않는 고유한 몫이었다. 즉 입지와 브랜드는 평수의 대리변수가 아니다.

지역마다 권리금의 무게가 다르다

금액은 공개하지 않는다. 대신 «월세의 몇 달치인가»와 «상가임대차보호법 범위 밖인 비율»로 적는다.

지방으로 갈수록 권리금이 월세 대비 무겁고, 보호법 범위 밖 비율도 높다. 범위 밖이면 갱신요구권도 권리금 회수기회 보호도 약해지므로, 같은 금액이어도 지킬 수 있는 힘이 다르다.

한계 — 이 값으로 금액을 단정할 수 없다

• 설명력이 22.1%다. 나머지는 시설 상태·장사 실적처럼 밖에서 못 보는 것이다. 같은 조건에서도 ×0.58~×1.79로 벌어진다.
• 재료가 호가다. 실제 거래된 양도가가 아니라 내놓은 값이다.
• 따라서 이 결과는 «값을 매기는 도구»가 아니라 «무엇이 값을 움직이는지 보는 도구»다.

다만 배운 매물을 늘려 가면 설명력이 11.3% → 14.6% → 20.1% → 22.1%로 아직 오르는 중이다. 자료가 쌓이면 더 맞힐 여지가 있다. 산식과 가중치는 공개하지 않는다. 투자·창업 자문이나 감정평가가 아니다.

연구실의 다른 글

• «평균이 좋은 상권»이 내 업종에도 좋은 자리는 아니다 — 같은 업종도 상권 유형에 따라 2년 생존이 최대 22%p 갈린다 2026-09-27
• 같은 업종이어도 어느 길, 몇 층이냐에 따라 수명이 1.7년 갈린다 — 사업체 129만 곳을 33개월 따라간 결과 2026-09-26
• 입지맵 연구실 첫 발표 — 도로 상권은 어떻게 자라고, 무엇이 그 길을 바꾸나 2026-09-25
• 유흥가의 지하는 꽉 차고, 주거지의 지하는 비어 있다 2026-09-25
• «2차 술집 다음엔 노래방» — 도로 상권에도 업종이 오는 순서가 있다 2026-09-25
• 아파트가 가까운 길과 먼 길, 늘어나는 가게가 다르다 2026-09-25

← 입지맵 연구실 · 기자용 자료실 · 상권 예보